Poradna Podnikatel.cz

ARCHIVNÍ FÓRUM => Staré odborné poradny => Téma založeno: Jaroslav Ciml 24. 11. 2017, 11:55:40

Název: Pronájem bytu a přeúčtování poplatků
Přispěvatel: Jaroslav Ciml 24. 11. 2017, 11:55:40
Dobrý den,

pronajímám byt (včetně sklepní kóje) jako fyzická osoba (tj. nejde o pronájem v rámci podnikání).
Na konci kalendářního roku by mělo dojít ke zúčtování poplatků spojených s užíváním bytu.
Jako vlastník dostanu vyúčtování od správce bytového domu a dále vyúčtování od dodavatele elektrické energie.
Chtěl bych se zeptat, které položky se dají přeúčtovat jako poplatky nájemníkovi a které nikoli.
Samozřejmě by mělo jít přeúčtovat poplatky za vodu, topení elektřinu atd. Naopak bych neměl přeúčtovat platby do fondu oprav.
U některých položek si ale nejsem vůbec jist.

Toto je seznam položek z vyúčtování od správce:

1. teplo a ohřev teplé vody,
2. vodné, stočné,
3. elektrická energie za společné prostory,
4. výtahy - servisní smlouva, opravy, telefonní linka ve výtazích,
5. úklid společných prostor,
6. pojištění objektu,
7. drobná údržba objektu včetně materiálu,
8. odpad - vývoz a magistrátní poplatky,
9. revize a technické prohlídky, správa kotelny certifikovaným technikem,
10. správa nemovistosti včetně účetnictví,
11. administrativní náklady - bankovní poplatky, úhrada nákladů výboru SVJ,
12. spotřeba vody ve společných prostorách,
13. úklid sklepů,
14. servisní prohlídky garážových vrat a strojové čištění garáží (k bytu žádné garážové stání nepatří, ale v podzemních podlažích jsou vedle sebe garážová stání a sklepy; platím tedy poměrnou část za čištění těchto podlaží jako vlastník sklepní kóje),
15. fond oprav.

A dále dostanu od dodavatele elektrické energie vyúčtování s jedinou položkou:

16. elektřina a regulované služby.

Prosím o vyjádření, které z uvedených položek není možné účtovat nájemníkovi jako poplatky spojené s užíváním bytu.

Děkuji.
Název: Re:Pronájem bytu a přeúčtování poplatků
Přispěvatel: Jan Molín 23. 12. 2017, 07:58:27
Dobrý den,

naprosto zásadní je, co máte dohodnuto v nájemní smlouvě. Domnívám se, že pokud máte všechny uvedené položky dohodnuty dle smlouvy jako "přeúčtovávatelné", nic tomu nebrání. Možná je trochu právní problém s příspěvky do fondu oprav, které dle některých právních názorů mají být součástí samotného nájemného (viz např. diskuse zde: https://www.bezplatnapravniporadna.cz/online-zdarma/chat/questions/1068-najemne-patri-do-nej-fond-oprav-nebo-ne.html), ale pokud bude ve smlouvě jednoznačně uvedeno, že i tato částka podléhá vyúčtování a nájemce s tím takto souhlasí, i takto by to mělo fungovat. Záleží též na praxi bytového družstva/společenství vlastníků, jak je fond oprav spravován, zda se částky meziročně mění, zda je tedy dopředu znáte, nebo se je dozvídáte až z vyúčtování (např. družstevníci kvůli nepředvídatelné havárii odsouhlasili, že letošní příspěvek do fondu oprav se zdvojnásobí...).

Obecně platí, že příjmy spojené s nájmem se skládají ze samotného nájemného (čisté nájemné), které je u fyzické osoby příjmem dle § 9 zákona o daních z  příjmů a uvádí se do daňového přiznání a přeúčtovávaných položek, které se za zdanitelný příjem nepovažují.

Skutečnost, že přeúčtovávané výdaje na energie, vodu, plyn,  odvoz odpadu atp. se nepovažují za zdanitelný příjem potvrzuje i pokyn D-22 vydaný Generálním finančním ředitelstvím, kde je v komentáři k § 9 zákona o daních z příjmů uvedeno:

"Součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor není součástí úhrady nájemného platba záloh nebo výdaje za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (viz občanský zákoník).
Zálohy na služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů."

Celý pokyn je např. zde: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-zakony/Pokyn_GFR_D-22.pdf

Ale jak bylo uvedeno v úvodu, klíčová je smlouva s nájemníkem.

S pozdravem

Jan Molín